Il Tribunale di Palermo ha sancito un principio di diritto fondamentale in materia di contratti di locazione a uso abitativo. In particolare, una valutazione ex lege della gravità dell’inadempimento. Il mancato pagamento di un solo canone di locazione, trascorsi venti giorni dalla scadenza, costituisce grave inadempimento contrattuale e legittima il locatore a richiedere la risoluzione del contratto ai sensi dell’articolo 1453 c.c..
L’inadempimento non è più soggetto all’apprezzamento discrezionale del Giudice. Tale parametro si basa su due elementi: uno quantitativo, relativo al mancato pagamento di una sola rata del canone o di oneri accessori di importo superiore a due mensilità del canone; l’altro temporale, inerente al ritardo consentito e tollerato. Questa conclusione si applica esclusivamente alle locazioni a uso abitativo, non estendendosi agli immobili locati a uso diverso.
La normativa in esame prevede due articoli (gli articoli 5 e 55) che incidono sull’applicabilità dell’articolo 1455 del codice civile. Tali articoli forniscono un criterio, predisposto dal Legislatore, per la valutazione della gravità dell’inadempimento. L’articolo 5 stabilisce che il mancato pagamento di una o più rate del canone determina l’inadempimento del conduttore. Tale valutazione legislativa può essere modificata qualora il conduttore richieda il termine di grazia per il pagamento. È prevista la sanatoria, che consente di declassare l’inadempimento da grave a non grave qualora il conduttore effettui il pagamento in udienza, sanando così la morosità.
Per quanto riguarda l’obbligazione del “solvere praetium locationis”, si può concludere che la valutazione della gravità e dell’importanza dell’inadempimento del conduttore, in relazione all’interesse del locatore insoddisfatto, è ancorata dal Legislatore a un parametro (quantitativo e temporale) predefinito, escludendo ogni discrezionale valutazione da parte del giudice, il quale è tenuto unicamente a verificare il presupposto dell’inadempimento.
In ogni caso, l’omesso versamento del canone locativo alle scadenze pattuite in contratto integra, laddove non giustificato da alcun motivo giuridicamente apprezzabile, un fatto idoneo ad alterare l’intera economia del contratto, ovvero l’equilibrio tra prestazione (del locatore) e controprestazione (del conduttore), costituente espressione del sinallagma contrattuale.