Le scale, i pianerottoli e tutto ciò che incide sulla linea armonica interna del condominio, non possono essere modificati senza tenere presenti le maggioranze codicistiche. Tuttavia, proprio relativamente al quorum richiesto per poter intervenire sul decoro architettonico, il legislatore non ha stabilito nulla. L’unico punto fermo è l’ultimo comma dell’art. 1120 c.c. il quale vieta le innovazioni che, per quanto migliorative e accrescitive del valore del fabbricato, possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dello stesso, alterarne il decoro architettonico o rendere talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
Da ciò discende che per la modifica del decoro di uno stabile sia necessaria una votazione, o un accordo extra-assembleare, unanime da parte di tutti i partecipanti al condominio. Così, per esemplificare, se un condominio presenta sul prospetto principale dei balconi delimitati da inferriate, per modificare la recinzione e trasformarla in muratura, sarà necessaria l’unanimità. Ne deriva che il divieto posto dal codice non è assoluto, per cui una decisione adottata dall’assemblea all’unanimità può legittimamente derogarlo. Tuttavia, sebbene dopo la sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione, n. 4806/2005, possano ritenersi più chiari i concetti di nullità e annullabilità riferiti alle delibere assembleari, proprio nel caso della delibera relativa al decoro architettonico i dubbi permangono. In sostanza, se si ritiene che la materia sia ex lege sottratta alla competenza dell’assemblea (analogamente alle limitazioni di ordine pubblico esistenti per gli edifici di peculiare valore storico-artistico), allora si dovrà propendere per la nullità della deliberazione. Se, viceversa, si considera tra le prerogative dell’assemblea la facoltà di modificare il decoro dello stabile, allora la decisione, non unanime, sarà solo annullabile in quanto presa nel mancato rispetto delle maggioranze legali.
In ogni caso, nelle ipotesi di violazione del decoro architettonico, l’azione di difesa potrà essere esercitata sia dall’amministratore che dal singolo condomino autonomamente, impugnando la delibera assembleare nei tempi e nei modi previsti dall’art. 1137 c.c. Una volta impugnata la delibera e instaurato il giudizio, la verifica dell’avvenuta lesione o meno del decoro architettonico è demandata al giudice del merito, secondo un apprezzamento che, in presenza di adeguata e precisa motivazione, è insindacabile in sede di legittimità. L’amministratore di condominio non ha legittimazione passiva nell’azione diretta all’accertamento della responsabilità per gli effetti pregiudizievoli derivanti all’edificio da interventi realizzati da singoli condomini con installazioni di manufatti vari sui singoli balconi (sul punto si veda Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza n. 29905/18; depositata il 20 novembre).