La decisione 1722/2026 del Tribunale di Bologna chiarisce che l’inquilino non può ridurre unilateralmente il canone, salvo casi eccezionali.
Il caso riguarda una villa locata con contratto registrato, canone annuo di oltre 32mila euro, pagamento mensile anticipato, lunga durata e dichiarazione dell’inquilina di aver visionato e trovato idoneo l’immobile. Le parti concordavano lavori di manutenzione prima della consegna.
Dopo l’ingresso, l’inquilina ha lamentato lavori non eseguiti o in ritardo, difetti (impianti, fognature, cancello, caldaia) e parziale inagibilità dell’immobile. Ha quindi ridotto unilateralmente il canone, non pagando integralmente alcune mensilità. La locatrice ha intimato lo sfratto per morosità, ritenendo il mancato pagamento un inadempimento grave, e ha chiesto la restituzione delle somme versate e i danni.
L’inquilina si è difesa con l’art. 1578 c.c. sui vizi della cosa locata e l’art. 1460 c.c. sull’eccezione di inadempimento nei contratti con prestazioni corrispettive.
Il tribunale ha stabilito che il conduttore non può ridurre unilateralmente il canone di locazione. La giurisprudenza della Suprema Corte (Cass. n. 10639/2012, Cass. n. 4913/2018 e Cass. n. 7636/2016) impedisce al conduttore di convertire la denuncia di vizi o ritardi manutentivi in una riduzione autonoma del corrispettivo. L’art. 1578 c.c. prevede la risoluzione o la riduzione del corrispettivo tramite giudizio, non un’autoriduzione unilaterale. Il conduttore non può “farsi giustizia da solo”.
L’art. 1460 c.c. prevede la sospensione del pagamento in caso di inadempienza dell’altra parte, ma solo con proporzionalità, buona fede ed equilibrio tra prestazioni. La conduttrice continuava ad abitare normalmente l’immobile e non aveva dimostrato una riduzione effettiva del godimento, rendendo la sospensione del canone sproporzionata. Il giudice ha quindi bocciato l’eccezione di inadempimento.
Nella sentenza 1722/2026, il Tribunale di Bologna ha stabilito che la conduttrice è inadempiente per mancato pagamento del canone, il contratto di locazione deve essere risolto e deve essere disposto il rilascio dell’immobile. All’inquilina sono stati riconosciuti rimborsi per spese urgenti e per il temporaneo soggiorno fuori casa nei primi giorni del rapporto.
La pronuncia ribadisce che i conduttori non possono ridurre il canone di locazione unilateralmente, anche in caso di difetti, manutenzione imperfetta o ritardi nei lavori. Devono invece rivolgersi al giudice per una riduzione, la risoluzione del contratto o dimostrare una sospensione proporzionata e in buona fede. Il contratto di locazione è un equilibrio tra due prestazioni e non può essere alterato da una sola parte. Solo il giudice può stabilire se e quanto ridurre il canone, valutando l’impatto dei problemi sull’uso dell’immobile. La sentenza sottolinea che la tutela del conduttore esiste, ma deve essere esercitata secondo le norme di legge, senza decisioni unilaterali.