Il fulcro dell’intero sistema è rappresentato dall’art. 3 d.P.R. 380/2001, che individua le categorie di intervento edilizio: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica e nuova costruzione. Una volta individuata la categoria di intervento ai sensi dell’art. 3, entrano in gioco le disposizioni che disciplinano i diversi regimi amministrativi. In particolare:
l’art. 6 individua gli interventi realizzabili in edilizia libera;
l’art. 6-bis disciplina gli interventi soggetti a CILA;
l’art. 22 regola gli interventi realizzabili mediante SCIA;
l’art. 23 introduce la SCIA alternativa al permesso di costruire;
l’art. 10 individua gli interventi subordinati a permesso di costruire.
Questi “regimi amministrativi” non operano in modo isolato, ma sono strettamente coordinati con le definizioni dell’art. 3. Il Testo Unico Edilizia costruisce un percorso logico vincolato, nel quale il titolo edilizio rappresenta la conseguenza finale della qualificazione dell’intervento. Il riferimento normativo è l’art. 6 del d.P.R. n. 380/2001, che individua in modo espresso gli interventi realizzabili senza titolo abilitativo, chiarendo fin dall’incipit che tali opere restano subordinate:
alle prescrizioni degli strumenti urbanistici;
al rispetto dei regolamenti edilizi;
all’osservanza delle normative antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, energetiche;
alle disposizioni in materia di tutela paesaggistica, ambientale e culturale.
Da ciò si comprende che l’edilizia libera non è mai “automatica”, ma richiede una verifica preventiva di compatibilità normativa, che resta in capo al soggetto che realizza l’intervento e, quando coinvolto, al tecnico. Per edilizia libera si intendono quegli interventi che possono essere realizzati senza alcun titolo abilitativo, in quanto considerati non idonei a incidere in modo significativo sull’assetto del territorio o sull’organismo edilizio.
Si tratta, tuttavia, di una categoria definita per legge, non di una zona franca dell’attività edilizia. L’edilizia libera non esonera dal rispetto della disciplina urbanistica ed edilizia vigente, né delle normative di settore, ma si limita a escludere la necessità di un previo atto amministrativo espresso.
Interventi tipici ammessi in edilizia libera
Tra gli interventi più frequentemente riconducibili all’edilizia libera rientrano, in via esemplificativa:
la manutenzione ordinaria;
alcuni interventi per l’eliminazione delle barriere architettoniche, se non incidono su sagoma e strutture;
l’installazione di vetrate panoramiche amovibili (VEPA), tende, pergole e opere di protezione dal sole, nei limiti previsti dalla norma;
opere di pavimentazione e finitura degli spazi esterni, nel rispetto degli indici di permeabilità;
specifici interventi funzionali all’attività agricola;
pannelli solari e fotovoltaici, nei casi espressamente ammessi.