Con il Decreto Salva Casa da oggi è possibile cambiare destinazione d’uso “rilevanti” tra categorie funzionali diverse – come da commerciale a residenziale, o da ufficio ad abitazione – senza opere edilizie, solo con una SCIA.
La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) è un procedimento amministrativo snello: una volta presentata, si può iniziare l’attività immediatamente, salvo verifica successiva da parte del Comune. E, se entro 30 giorni non arrivano contestazioni, il cambio d’uso diventa definitivo. La giurisprudenza ha confermato questa interpretazione. Con la sentenza n. 731/2025, il TAR Puglia ha stabilito che il cambio d’uso da ufficio ad abitazione è legittimo con semplice SCIA, se non sono previste opere edilizie, rafforzando così l’orientamento favorevole ai cittadini che vogliono valorizzare immobili non più utilizzati per finalità direzionali.
Uno degli aspetti più rilevanti del nuovo quadro normativo riguarda i poteri del Comune dopo la presentazione della SCIA. Infatti, secondo l’art. 19 della legge sul proc. amministrativo, il Comune può intervenire solo entro 30 giorni dalla data di presentazione. Trascorso questo termine, non può più vietare l’intervento, a meno che non ci siano motivi molto gravi e specifici, che giustifichino l’annullamento d’ufficio in autotutela, e comunque entro 12 mesi.
Nel caso affrontato dal TAR Puglia, una società aveva depositato una SCIA il 2 agosto 2024 per cambiare la destinazione d’uso di alcuni uffici in abitazioni. Il Comune ha risposto solo l’11 ottobre, quindi ben 70 giorni dopo. Il TAR ha dichiarato inefficace il provvedimento comunale, in quanto emanato oltre il termine perentorio previsto dalla legge. Questo significa che il silenzio dell’amministrazione oltre i 30 giorni equivale ad accettazione.
Il TAR, inoltre, ha sottolineato che il Comune, se vuole annullare la SCIA oltre il 30° giorno, deve dimostrare un interesse pubblico concreto e attuale.
È importante, però, non fare confusione: non tutti i cambi di destinazione d’uso si possono realizzare con una semplice SCIA. La SCIA è ammessa solo se:
– il cambio d’uso avviene senza eseguire opere edilizie, oppure
– le opere previste rientrano tra quelle realizzabili con una semplice CILA (cioè interventi leggeri, che non incidono su struttura, sagoma, volumetria o destinazione urbanistica complessiva dell’immobile).
Se invece si prevede un intervento più invasivo, come ad esempio modifiche strutturali, ampliamenti volumetrici, variazioni significative della destinazione urbanistica o aumento del carico urbanistico, allora resta obbligatorio il permesso di costruire, come stabilito dalla normativa edilizia generale.