Condominio: si può trasferire l’uso esclusivo del cortile condominiale?

La Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 24958 del 2018 stabilisce che l’uso esclusivo su parti comuni in Condominio non è riconducibile ad un diritto reale d’uso: si tratta, invece, di un diritto tendenzialmente perpetuo e trasferibile.

La fattispecie trae origine dalla domanda di un condominio avente ad oggetto l’accertamento dell’insussistenza in capo ad un condomino del diritto di uso esclusivo del cortile condominiale, con conseguente ordine di cessazione di ogni turbativa e condanna al risarcimento dei danni.

La domanda, accolta in secondo grado di giudizio, viene sottoposta al vaglio della Cassazione: gli Ermellini rammentano che l’uso esclusivo su parti comuni dell’edificio riconosciuto al momento della costituzione di un condominio in favore di unità immobiliari in proprietà esclusiva, incide non sull’appartenenza delle dette parti comuni alla collettività, bensì sul riparto delle correlate facoltà di godimento fra i condomini. Questo avviene secondo modalità non paritarie determinate dal titolo e in deroga a quanto stabilito dagli artt. 1102 e 1117 c.c. Tale diritto non è riconducibile al diritto reale d’uso previsto dall’articolo 1021 c.c. e, pertanto, oltre a non mutuarne le modalità di estinzione, è tendenzialmente perpetuo e trasferibile ai successivi aventi causa dell’unità immobiliare (Cass., n. 24301 del 2017).

I Giudici di Piazza Cavour forniscono anche un chiarimento in riferimento al concetto di “pertinenza”: deve ritenersi utilizzato, in casi come quello in esame, in senso atecnico, volendosi semplicemente indicare la maggiore utilità che una proprietà esclusiva può trarre da un bene comune cd. in uso esclusivo. Diverso, dunque, dal caso della pertinenza che, ai sensi dell’art. 817 c.c., riguarda le cose destinate in modo durevole al servizio o all’ornamento di un’altra cosa, anche un bene immobile. Se ne ricava, quindi, che la Corte territoriale abbia errato nel ricondurre il diritto in questione nell’ambito di applicazione dell’articolo 1021 c.c., non potendosi considerare, al contrario, l’uso esclusivo su parti comuni dell’edificio condominiale un diritto reale d’uso non cedibile e destinato ad estinguersi con il decesso del beneficiario.

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