Locazioni commerciali e lockdown: si ribadisce il no allo sfratto

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Con l’ordinanza del 28 luglio 2020, il Tribunale di Venezia ha rigettato la richiesta di rilascio ex art. 665 c.p.c., formulata nell’ambito di un procedimento di sfratto per morosità, rinviando alla successiva fase di merito la determinazione del canone effettivamente dovuto per i mesi durante i quali il conduttore non ha corrisposto le somme pattuite.

Il percorso argomentativo del Tribunale muove, innanzitutto, dalla circostanza che il dedotto inadempimento dell’obbligazione di pagamento del canone non sia dipeso della volontà del conduttore, bensì causata dall’effettiva contingenza derivante dall’emergenza sanitaria e dalla connessa normativa restrittiva, che gli ha impedito l’esercizio dell’attività commerciale.

Sotto il profilo normativo, il richiamo più articolato è alla disposizione posta dall’art. 1464 c.c., la quale – nei contratti a prestazioni corrispettive – statuisce che in caso di impossibilità parziale della prestazione, l’altra parte ha diritto ad una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta.

Sulla scorta di tali premesse, il Tribunale non solo ha rigettato la domanda di convalida e di concessione dell’ordinanza di rilascio provvisoria, ma ha anche disposto la prosecuzione del procedimento, che avrà ad oggetto specificamente la riduzione del canone dovuto, in virtù della dedotta impossibilità parziale.

Sulla base di tali considerazione, il profilo che appare utile approfondire attiene alle modalità processuali attraverso le quali le istanze del conduttore possano trovare ingresso nel procedimento per convalida di sfratto. Sul punto l’ordinanza lascia intendere che la questione dell’impossibilità parziale della prestazione sarebbe stata introdotta come eccezione, destinata a paralizzare l’intimazione di sfratto. Tale modalità, tuttavia, appare poco coerente con le conclusioni cui giunge il Tribunale. Infatti, la deduzione dell’impossibilità parziale comporta, ai sensi dell’art. 1464 c.c.,  la necessità di ampliare l’oggetto del giudizio al fine di ottenere una pronunzia che, oltre ad escludere una significativa morosità, determini in concreto il nuovo corrispettivo dovuto in relazione al periodo durante il quale ha operato il lockdown imposto dal Governo con i molteplici provvedimenti adottati.

Tale ampliamento dell’ambito oggettivo del giudizio (che impone accertamenti e verifiche ulteriori rispetto a quelle tipiche della domanda di risoluzione per inadempimento) deve essere formalizzato in una vera e propria domanda di tutela, che, necessariamente, deve rivestire le forme della domanda riconvenzionale.

In altri termini, non appare coerente con i principi generali del processo introdurre solo in via di eccezione un tema d’indagine ulteriore rispetto a quello originariamente fissato dall’attore, bensì appare indispensabile che l’ulteriore pronunzia sopra accennata trovi origine in una espressa domanda da parte del conduttore, che ben potrà essere proposta nella memoria integrativa (sul punto, da ultimo, Cassazione, sez. III, 23 marzo 2017, n. 7430 (ord.).