Il proprietario può rispondere per il disagio arrecato dai turisti che soggiornano nel suo B&B? Come funziona la responsabilità civile in questi casi?
Anzitutto, norma di riferimento è l’articolo che disciplina la responsabilità per fatto illecito: in pratica, se il gestore organizza l’attività, accoglie i clienti, ne trae un reddito, ma non interviene per prevenire o far cessare comportamenti scorretti, potrà essere chiamato a rispondere dei danni prodotti dagli ospiti. In questa situazione egli assume una posizione “attiva” e – quindi – un dovere di controllo (pulizia, prenotazioni, regole della casa) e di prevenzione dei danni: se gli ospiti arrecano pregiudizio o disturbano i vicini, potrà essere ritenuto civilmente responsabile delle loro azioni.
La giurisprudenza, inoltre, ha specificato che sono i singoli condomini, che hanno subìto un danno, coloro che possono avanzare una richiesta risarcitoria. Tuttavia, l’adunanza condominiale può promuovere un’azione in tribunale contro il gestore del B&B, se si palesa una violazione del regolamento condominiale, per chiedere la cessazione delle immissioni e dell’attività.
Per chiarire appieno a chi attribuire la responsabilità civile in questi casi, occorre però distinguere le due seguenti situazioni:
- se il proprietario è anche gestore, sarà lui – in prima persona – a rispondere dei danni prodotti dai clienti, sia alle parti comuni sia agli altri condomini. A rigor di logica, è lui che deve vigilare sull’attività ricettiva e che ne ottiene materialmente guadagno;
- se il gestore è, invece, una figura diversa dal proprietario, perché quest’ultimo gli ha locato l’appartamento, la situazione cambia. Salvo diversa clausola contrattuale, sarà infatti il gestore a rispondere dei danni.
Attenzione però, in quest’ultima ipotesi anche il proprietario potrebbe essere ritenuto corresponsabile, per omissione di vigilanza o per aver tollerato condotte dannose, se viene accertato in tribunale che era stato messo a conoscenza di comportamenti scorretti – ma, di seguito, non ha fatto nulla per impedirli. È il caso tipico di chi, ad esempio, viene a sapere che gli ospiti del suo B&B organizzano feste notturne e danneggiano le parti comuni del condominio e, ciò nonostante, ignora le lamentele e non interviene al fine di impedire l’uso improprio dell’immobile e far rispettare il regolamento condominiale.
Ma, anche laddove il regolamento non dica nulla a riguardo, il comportamento scorretto degli ospiti del B&B può comunque avere conseguenze legali, sulle immissioni intollerabili. Tra i tanti comportamenti che possono condurre a una causa civile – e fatto salvo l’eventuale rilievo penale – ci sono, ad esempio, il danneggiamento di portoni, ringhiere o ascensori, oppure l’uso improprio del cortile condominiale o – ancora – i rumori notturni. Concludendo, la presenza di un B&B in condominio può essere fonte di attriti e responsabilità, ma la legge offre strumenti di tutela sia ai singoli condomini sia alla collettività condominiale. La chiave rimane sempre l’equilibrio: esercitare l’attività ricettiva nel rispetto delle regole e dei diritti altrui significa garantire convivenza e legalità all’interno dello stesso edificio.
