Il Tribunale di Milano ha spiegato che i compratori di un immobile hanno diritto a una riduzione del prezzo di acquisto, a seguito dell’emersione di vizi occulti dopo la sua consegna. Come ricostruito e accertato nel corso del procedimento giudiziario, nel caso in questione si trattava di infiltrazioni d’acqua riconducibili a difetti nei terrazzi e nel tetto, non evidenziabili al momento della stipula del rogito notarile.
Tali difetti hanno compromesso l’idoneità dell’immobile all’uso cui era destinato e ne hanno diminuito in modo apprezzabile il valore, giustificando così l’applicazione della garanzia per i vizi della cosa venduta. Ben si giustificava, quindi, il riconoscimento di una riduzione proporzionata del prezzo di vendita. Ricapitolando in sintesi la vicenda, alcuni anni fa gli acquirenti dell’immobile avevano stipulato il rogito finalizzato al passaggio di proprietà di una villetta. Pochi giorni dopo la consegna, erano tuttavia emerse macchie di umidità nei soffitti di camere e cucina, collegate ai terrazzi. Successivamente, durante un temporale, si erano verificate nuove infiltrazioni dal tetto, attribuite a pendenze non corrette e difetti di impermeabilizzazione.
Da una parte, i compratori hanno richiesto il rimborso delle spese necessarie per eliminare i difetti, quantificate in più di 30mila euro. Dall’altra, i venditori si sono opposti, sostenendo che gli acquirenti avessero già effettuato numerosi sopralluoghi e che i vizi non fossero presenti al momento della vendita. Anzi, qualificavano i lavori come migliorie estetiche e denunciavano una presunta tardività nella contestazione. La decisione del tribunale ha accolto la tesi degli attori e, quindi, riconosciuto che la casa in oggetto è stata acquistata con le infiltrazioni. Proprio per questo, quando i difetti emergono dopo l’acquisto, l’acquirente resta comunque tutelato dalla legge. Infatti, se i vizi sono nascosti e incidono sul valore, ne consegue la restituzione di parte del prezzo. Tecnicamente, il giudice ha applicato le norme che regolano la garanzia per i vizi nella vendita, di cui ai sopra citati articoli civilistici.
In particolare, nel caso giunto alla sua attenzione, il magistrato ha ritenuto che i vizi fossero occulti, non visibili durante le visite precontrattuali, e che i venditori li avessero implicitamente riconosciuti attraverso messaggi, in cui proponevano di contribuire alle spese dei lavori. Anche le testimonianze tecniche hanno confermato la natura dei difetti e l’urgenza degli interventi di riparazione. Sono tutti fattori che hanno contribuito a ricostruire il quadro delle responsabilità dei venditori, determinando la riduzione di prezzo per una cifra di poco superiore ai 20mila euro, comprensiva delle spese già sostenute dagli acquirenti e di un importo stimato per i lavori ancora da eseguire.
Concludendo, la sentenza dello scorso 6 dicembre, emessa dal Tribunale di Milano, conferma che, in caso di difetti strutturali o infiltrazioni occulte, gli acquirenti possono ottenere una riduzione del prezzo anche per immobili non di nuova costruzione, e che la tempestività della contestazione e la raccolta di prove documentali e tecniche sono fondamentali. Per i venditori, è essenziale gestire le contestazioni in modo attento e trasparente, evitando ammissioni implicite che possano aggravare la responsabilità.