Il proprietario di un appartamento – ma anche il conduttore, a patto che il contratto d’affitto lo preveda – può destinare l’intero alloggio o soltanto alcune stanze all’attività di bed e breakfast, senza il preventivo consenso dell’assemblea di condominio.
Prima, però, è necessario compiere alcune verifiche essenziali, a cominciare dall’accertamento della destinazione d’uso del bene: solo se quest’ultima è abitativa si può procedere alla locazione; in un immobile con destinazione d’uso ufficio, quindi, non sarà possibile avviare l’attività di b&b.
Sul punto, la Corte di Cassazione ha osservato che l’utilizzo della propria abitazione come b&b non determina una modificazione della destinazione d’uso dell’immobile, anzi «la destinazione a civile abitazione costituisce il presupposto per l’utilizzazione di una unità abitativa ai fini dell’attività di bed and breakfast».
La seconda verifica consiste nell’accertare che il regolamento condominiale contrattuale – il documento firmato da tutti i condòmini proprietari al momento dell’acquisto delle singole unità immobiliari (sempre che ne esista uno) – non vieti in modo chiaro ed esplicito il b&b.
Se così fosse, per procedere il proprietario dell’appartamento oggetto della locazione dovrà ottenere una modifica del testo del regolamento, che necessita del voto unanime dei condòmini.
La Cassazione ha chiarito che qualora il regolamento vieti le attività commerciali all’interno dello stabile, non sarà possibile avviare l’attività di b&b, in quanto «(…) pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, presenta natura a quest’ultima analoga, comportando, non diversamente da un albergo, un’attività imprenditoriale, un’azienda ed il contatto diretto con il pubblico.
In assenza di espliciti divieti, è possibile avviare l’iter per l’apertura, recandosi all’ufficio regionale competente e richiedendo la normativa aggiornata. Il b&b è un’attività lavorativa a conduzione familiare e a carattere saltuario, disciplinata da normative regionali e provinciali. Negli anni ciascun territorio ha previsto norme differenti (ad esempio, riguardo al numero massimo di camere e ospiti) ma solitamente per procedere è necessario presentare la Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) allo Sportello unico delle Attività produttive del Comune in cui si trova l’immobile, allegando una serie di documenti fra cui la planimetria dell’immobile, il contratto di proprietà e l’assicurazione di responsabilità civile, che tutela gli ospiti e gli oggetti di loro proprietà.