Cosa accade dal punto di vista fiscale quando, attraverso una scrittura privata priva di autenticazione, si concede a un familiare o a un amico il diritto di abitazione nel proprio immobile?
La questione ha importanti risvolti non solo dal punto di vista strettamente giuridico, ma anche sotto il profilo fiscale e, in particolare, in ordine al versamento dell’IMU. L’imposta grava sul proprietario dell’immobile o su chi gode del diritto di abitazione?
Secondo la Suprema Corte, se il diritto di abitazione è stato formalmente comunicato al Comune prima dell’inizio dell’anno fiscale, l’IMU non sarà più a carico del proprietario, bensì della persona che risiede nell’immobile con tale titolo. Pertanto, il Comune non potrà avanzare alcuna richiesta di pagamento nei confronti dell’originario titolare dell’immobile. Inoltre, non rileva il fatto che l’accordo sia stato stipulato senza il supporto di un atto notarile o senza essere stato registrato nei pubblici registri.
Il soggetto tenuto al pagamento dell’imposta è infatti colui che esercita un diritto reale sull’immobile, tra cui proprietà, usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o diritto di superficie. Ne consegue che un proprietario, il quale conceda a terzi il diritto di abitazione sull’immobile, non è più soggetto al pagamento dell’IMU. L’obbligo si trasferisce, invece, su colui che beneficia del diritto di abitazione. Tuttavia, se il titolare di tale diritto fissa la propria residenza nell’immobile, può usufruire dell’esenzione prevista per l’abitazione principale, con la conseguenza che l’imposta non verrà corrisposta da nessuno.
Un mero accordo verbale non ha alcun valore giuridico e l’intesa deve risultare da un documento scritto, che può essere una scrittura privata o un atto notarile. Da ciò deriva un principio fondamentale: se un diritto di abitazione è stato concesso con una scrittura privata registrata, quindi con data certa, ma priva di autenticazione notarile e trascrizione, il proprietario non è tenuto al pagamento dell’IMU. Tuttavia, affinché l’esonero sia effettivo, è necessario che la comunicazione al Comune avvenga prima dell’anno di imposta per il quale si vuole ottenere il trasferimento dell’onere fiscale. Il soggetto passivo dell’IMU diventa quindi chi occupa l’immobile, purché l’accordo sia stato formalmente notificato alle autorità competenti.
La redazione di un atto notarile non costituisce un requisito, in quanto è sufficiente una scrittura privata, purché questa venga registrata presso l’Agenzia delle Entrate, con un costo di 200 euro, e successivamente comunicata al Comune.
Se la comunicazione al Comune non avviene, il proprietario rimane tenuto al pagamento dell’IMU, a prescindere dall’accordo stipulato con il beneficiario del diritto di abitazione.