Occupazione abusiva, contratto di affitto scaduto e gli inquilini non vogliono uscire di casa: ecco cosa puoi fare

  • Categoria dell'articolo:Diritto Civile
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La legge precisa come può difendersi il proprietario se l’inquilino non restituisce l’appartamento dopo la fine della locazione. Se il contratto di affitto scade e non viene rinnovato, l’inquilino ha l’obbligo di restituire l’appartamento al proprietario. Questo in teoria. Però non è raro sentire di inquilini che, nonostante la fine del contratto, non hanno lasciato l’immobile. Quando il contratto di affitto è scaduto e l’inquilino non lascia la casa, il proprietario cosa può fare?
Innanzitutto, serve sapere che, nel linguaggio giuridico, si parla di “locazione”. Secondo il codice civile, la locazione è quel contratto con cui una parte (il locatore, in genere il proprietario di casa) si obbliga a far godere all’altra parte (il conduttore, ossia l’inquilino) l’immobile per un certo periodo di tempo e dietro il pagamento di un canone.
Tra gli obblighi del conduttore c’è il dovere di riconsegnare la cosa locata alla fine del rapporto: quindi, alla scadenza, l’inquilino deve restituire la casa nello stato in cui l’ha ricevuta, senza ritardare o impedire che il proprietario se ne riappropri. Come può difendersi il proprietario? Cerchiamo di fare chiarezza. Quando siamo in presenza di un regolare contratto di locazione (ossia, contratto in forma scritta e registrata), alla sua scadenza, se l’inquilino non va via dall’immobile, il proprietario potrà rivolgersi al giudice, avviando la procedura di sfratto per finita locazione.
Come si svolge questo procedimento? È un procedimento sommario: il giudice si pronuncia sulla base di un accertamento fatto in modo meno approfondito. Al conduttore sarà notificata un’intimazione a lasciare libero l’appartamento, con la citazione per la convalida: cioè, il proprietario invita l’inquilino ad abbandonare l’immobile e, contemporaneamente, lo invita a presentarsi all’udienza per la convalida dello sfratto. Se l’inquilino non compare all’udienza oppure se l’inquilino compare e non si oppone all’intimazione, il giudice pronuncia ordinanza con cui convalida lo sfratto. Invece, se l’inquilino compare all’udienza e fa opposizione (ad esempio, sostenendo un tacito rinnovo del contratto), il giudizio si trasforma in un comune giudizio di cognizione. In particolare:
  • se le motivazioni dell’inquilino sono fondate su prova scritta oppure se sussistono gravi motivi, si apre un normale procedimento di cognizione;
  • se le ragioni dell’inquilino non sono fondate su prova scritta o non ci sono gravi motivi, il giudice pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio (immediatamente esecutivo), riservandosi di esaminare le ragioni del conduttore.
Con l’ordinanza di convalida, il giudice stabilisce la data di rilascio dell’immobile, fissando una data per l’esecuzione della liberazione dell’appartamento (in un periodo tra i sei e i dodici mesi). Inoltre, è pronunciata anche la condanna alle spese nei confronti dell’inquilino. Il discorso non finisce qui. Il proprietario può denunciare l’inquilino che non esce dall’immobile anche dopo la fine della locazione? Occorre sapere che, secondo alcuni, il proprietario può sporgere querela contro l’inquilino poiché il codice penale punisce la condotta di chi invade illegalmente la proprietà di altri al fine di occuparla o di trarne profitto. Tecnicamente, si parla di invasione di terreni o edifici. In parole povere, è il reato di occupazione abusiva. In realtà, la possibilità di querelare l’inquilino non è così scontata. Infatti, anche recentemente, la Cassazione ha sottolineato che il reato c’è quando un soggetto si introduce in un immobile altrui di cui non ha possesso o detenzione. Però, siamo così sicuri che si possa parlare di “invasione” nel caso dell’inquilino che è entrato legittimamente nella disponibilità del bene (in virtù del contratto di locazione ) e poi continua ad occupare l’immobile anche se sono venute meno le condizioni per la sua permanenza? Nel dubbio, è meglio che il proprietario non agisca per risolvere la questione da sé (ad esempio, cambiando la serratura alla porta d’ingresso oppure minacciando l’inquilino). Infatti, il rischio è quello di commettere il reato di esercizio abusivo delle proprie ragioni.