Le interazioni tra unità abitative e attività commerciali all’interno di complessi condominiali possono presentare notevoli complessità, in particolare quando ristoranti e bar generano rumori, fumi e odori che incidono negativamente sulla quiete, sul riposo e sulla qualità della vita dei residenti. Tali problematiche, che si collocano all’intersezione tra il rispetto dei diritti individuali e il diritto alla libera iniziativa economica privata, sono state recentemente oggetto di un pronunciamento giurisdizionale. Si fa riferimento, in particolare, alla sentenza n. 3285 del 5 dicembre scorso del Tribunale di Nola, che ha trattato il caso di una risto-pescheria la cui attività produceva esalazioni ritenute intollerabili dai condomini confinanti.
La decisione in esame riveste particolare interesse in quanto fornisce significative indicazioni in merito ai limiti di tollerabilità, alla responsabilità dell’esercente e al diritto al risarcimento, offrendo una chiara interpretazione dell’art. 844 del codice civile nei rapporti condominiali. La questione centrale riguardava la presenza di cattivi odori e l’impossibilità per i condomini di godere pienamente della propria abitazione, a causa delle immissioni provenienti dall’attività commerciale. Il giudizio è stato promosso da un condominio, rappresentato dall’amministratore pro tempore, unitamente ad alcuni condomini, nei confronti di una società che gestiva un locale commerciale al piano terra dell’edificio.
Il locale in questione ospitava due distinte attività: la vendita al dettaglio di prodotti ittici e la somministrazione di cibi e bevande ai clienti. Secondo gli attori, l’insieme di tali attività commerciali generava odori forti e persistenti di pesce, che si propagavano nelle parti comuni dell’edificio, raggiungendo persino i terrazzi di proprietà esclusiva. Di conseguenza, i singoli condomini si trovavano impossibilitati a fruire pienamente delle aree del proprio immobile esposte a tali immissioni.
A seguito di diffide inefficaci, i condomini si sono rivolti al giudice civile, richiedendo la cessazione di immissioni intollerabili o l’adozione di misure tecniche idonee a ridurle entro limiti accettabili e compatibili con l’art. 844 Codice Civile. Tale articolo vieta le immissioni di fumo, odori o rumori che eccedano la normale tollerabilità, tenendo conto delle condizioni dei luoghi.
Di questa sentenza è interessante sottolineare il rapporto tra odori molesti e danno non patrimoniale. Infatti, anche in assenza di un danno biologico documentato, il giudice ha riconosciuto che le immissioni illecite possono effettivamente ledere il diritto al normale svolgimento della vita familiare, limitare le abitudini quotidiane e incidere sul pieno godimento dell’abitazione.